Sytuacja własnościowa na rynku nieruchomości jest bardzo dynamiczna. Coraz częściej spółdzielcy zamieniają swoje dotychczasowe prawo do lokalu po prostu we własność. Takie działania stanowią również naturalny krok również w kierunku tego, aby daną nieruchomością nie zarządzała już (jak dotychczas) spółdzielnia, lecz tzw. wspólnota mieszkaniowa.

Źródło: daan.pl

Oczywiście zarządzanie daną wspólnotą mieszkaniową wymaga przestrzegania obowiązujących w tym zakresie przepisów. Nie ma w tym zakresie miejsca na dowolność czy improwizację. Przede wszystkim każda nowo wyodrębniona wspólnota mieszkaniowa musi wybrać swój zarząd, do którego obowiązków będzie należało kierowanie sprawami wspólnoty, reprezentowanie jej na zewnątrz, oraz angażowanie się w sprawy w relacjach pomiędzy właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową.

Przepisy regulujące zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych (dokładnie przewidziane w Ustawie o własności lokali) posługują się terminem "zarząd", w kilku znaczeniach. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na dwa podstawowe znaczenia tego pojęcia:

• zarząd rozumiany jako osoba prawna bądź fizyczna, która zarządza wspólną nieruchomością działając w imieniu i na podstawie upoważnienia właścicieli lokali.
• zarząd rozumiany jako działanie (proces) czyli, bieżące zarządzanie wspólną nieruchomością,

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zostać ustanowiony w drodze wyboru, bądź powierzenia wyspecjalizowanemu w tym zakresie podmiotowi. Powierzanie najczęściej następuje w przypadku nowych nieruchomości (wybudowanych i oddanych właścicielom przez dewelopera). Informacja na ten temat znajduje się na ogół w umowie sprzedaży nieruchomości, zawieranej pomiędzy deweloperem a kupującym dany lokal. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej przeważnie ustanawiany jest na okres do kilka lat. Po upływie czasu wskazanego w umowie, właściciele albo rezygnują z tak powołanego zarządu albo decydują się na dalsze powierzanie mu obowiązków związanych ze sprawowaniem zarządu nad wspólnota mieszkaniową.

Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową może być sprawowane przez osobę  fizyczną bądź prawną. Wato zaznaczyć, że osoby fizyczne będące członkami danego zarządu mogą być wybierane zarówno spośród właścicieli, jak i spoza tego grona.

 W przypadku, gdy liczba lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej jest mniejsza niż siedem, to wówczas nie ma obowiązku powoływania Zarządu. Obowiązek ten pojawia się  dopiero wtedy gdy liczba lokali jest wyższa niż siedem (jest to tzw. duża wspólnota). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest powoływany i odwoływany uchwałą.

Podsumowując, duża wspólnota mieszkaniowa nie działa samodzielnie, lecz za pośrednictwem zarządu, który podejmuje wszelkie decyzje związane z zarządzanymi nieruchomościami. 

 Zarząd jest uprawniony i zobowiązany do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz, na podstawie i w zgodzie z uchwałami podjętymi przez członków wspólnoty. Ma naturalnie także prawo do domagania się od wspólnoty wypłaty wynagrodzenia, za wykonywaną pracę, na zasadach określonych w uchwale.

Warto również wspomnieć o profesjonalnym zarządcy nieruchomością. Zawodowym zarządcą nieruchomości może być osoba fizyczna, która  jest przygotowana do wykonywania obowiązków zawodowych związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Osoba fizyczna zarządzająca nieruchomością prowadzi działalność gospodarczą na własne ryzyko i na własny rachunek.

Do podstawowych obowiązków zarządcy nieruchomości należy przede wszystkim:

• prowadzenie działalności zgodnie z obowiązującym prawem;
• kierowanie się profesjonalizmem i etyką zawodową;
• dbanie o interesy osób na rzecz, których wykonuje swoją pracę (właścicieli lokali);
• podnoszenie posiadanych umiejętności i kwalifikacji zawodowych.

 
Wspólnoty mieszkaniowe mają zatem do wyboru dwie możliwości zarządzania. Mogą wybrać swój zarząd lub powierzyć kierowanie sprawami wspólnoty profesjonalnemu zarządcy nieruchomości. Zarówno zarząd jak i zarządca mają za zadanie zarządzać majątkiem i sprawami wspólnoty mieszkaniowej. Każda wspólnota mieszkaniowa musi zatem samodzielnie ustalić, która forma zarządzanie będzie dla niej bardziej odpowiednia i zgodna z jej oczekiwaniami, tak aby zarząd sprawowany był w sposób najbardziej efektywny.